来源:三联生活周刊作者：邢海洋 疯涨的房价 官方统计数字，北京的房价连涨15个月，2006年很多月份同比上涨11%。如果以同地块、同档次的房屋相比可能上涨更多 日本泡沫启示录 根据日本不动产研究所的数据，在1990年泡沫巅峰时期，但房价收入比不过七八倍。即使我国香港1997年房价处于巅峰，房价收入比也仅有11倍，还远不及北京、上海等城市 我国内地房价明显上涨始于2000年，涨幅超过一半的城市比比皆是，杭州、上海和北京等城市房价的上涨幅度并不输给当年日本的大城市。政府对于房地产过热的打击， 0.27%的加息远低于日本央行的力度，至今利率仍低于当时日本的低利率水平 3个家庭来共同支撑1套住房 当3个家庭来共同支撑1套住房的时候，1套房子事实上也就抽干了3个家庭的积蓄或未来的储蓄能力。一个社会把所有的财富全部押在一间住房的时候，也就丧失了在其他方向，尤其是诸如教育娱乐等更高层次消费的能力。失去了消费支撑，这些行业得不到发展，整个经济也只有过度依赖房地产，恶性循环 为什么疯涨？ 借用北京四季房展会的资料，春季房展，成交均价6242元/平方米;夏季7087元/平方米;秋季8096元/平方米;到了冬季，北京市内的成交均价已经达到9125元/平方米。从春天到冬天，房展会房价上涨了近3000元，涨幅接近50%。 北京四季房展的统计或许有偏颇之处，前三季的展会外地项目参展较少，组委会也就没有将北京市内的房屋和外地房屋分开统计，到了第四季度，外埠成交套数甚至超过了北京市内，成交金额也超过了总成交的1/3。高房价迫使北京人开始远徙河北。在河北燕郊，一个北京到哈尔滨高速路上的小镇，昔日贩卖农具和建材的大街冒出了装修豪华的售楼处和多如米铺的房产中介，相隔北京与河北的潮白河大堤变成了繁忙的建筑工地。只有飞扬的尘土提示人们这里本来的农村景象。 潮白河一边的北京仍保持着农田与自然村散乱分布的破败景象，若算起来，可以改造为建设用地的面积何止十个八个能吸引8万北京人异地而居的燕郊。而一旦盖成楼房，对于房屋这样供给和需求弹性都不大的商品，作用也将是致命的。 地荒么？显然不是，从北京向外辐射，大片农地在道路两侧延伸，很多地方难见南方的楼宇建筑，甚至农村人盖房子也不能如南方人盖成楼，而只能沿袭每户3分地的、颇为浪费土地的平房院落格局。也就是说，这样的房子绝不可能演变为城中村，不能解决多少外地务工者的居住需求。到头来，这部分需求还得从城区的二手房得到解决，而出租了二手房的城市居民还是得到郊区二次置业。在南方，一户农人解决的就是十几户的居住问题，在北方靠的全是开发商。 如果说农业用地不能用来开发，至少还有农村的宅基地可以用来改造。只是政府不允许农村集体用地入市流转，连《物权法》的修改稿中都删去了农民宅基地可以抵押的题目，使土地资源变得异常紧缺起来。其结果是政府垄断了土地供应，地多地少全凭政府。2005年全国地方财政从出让土地所得收入高达5800多亿元，以至于人们说土地拍卖出让是城市政府的第二财政。 2006年末，国家"发改委"宏观研究院将发布一份关于当前土地调控政策效应的报告，建议允许农村集体建设用地直接进入市场，打破地方政府对土地一级市场的垄断，并通过立法形式赋予农民在土地征用和征购过程中与地方政府平等的法律地位。这或许是改变土地供求的关键。 面对房价上涨，供应方选择了缄默，或许土地部门唯一拿得出的解释是政策发生效用有一个滞后期。不妨假想一下，这个滞后期过去，北京房价是否能得到缓解。 "国六条"后的6、7、8三个月，据北京市土地整理储备中心统计数据显示，供地面积138万平方米，而正常情况下，一个季度房地产开工面积就达到三四百万平方米。2005年北京计划供地落空，而今年实际土地供应量又不可能完成计划。一年中土地供应一波三折，年初放量，年中萎缩，只是到了年底才有冲刺完成任务的姿态，仅9月就有面积约200多万平方米入市。从拿地到封顶，房地产开发形成有效供应至少一年时间，也就是说，9月的土地放量只有到明年9月才能等到房屋供应的同步放大了。 从土地储备中心取得的土地形不成增量供应，开发商手中的土地就成了房价下跌的唯一指望。北京国土局有资料显示，2002～2005年已出让规划住宅总建筑面积为1.5亿平方米，截止2005年底，未形成实际住宅供应的达到8000万平方米，8000万平方米中只有1250万平方米是办理了销售许可证的，剩下6750万平方米未办理销售许可证的没有形成有效的商品住宅供应，或许根本没有开工。盘活这些闲置用地就成了放大供应的关键，只是打击"囤积居奇"并非易事。 北京市国土局曾发出闲置土地公告，2004年1月至2006年6月，北京市住宅项目供应土地面积4206公顷，其中未动工土地占18%;已完成土地开发占15%;正在开发建设占52%;已竣工占15%。最可怕的显然不是极少数的未动工的，因为很好处置，最难处置的是动工建设但"细水长流"的，开了个头，再一期一期地开发下去，管理部门似乎一点办法也没有，而这样的工程占了房地产开发的大多数。2006年，所有和财富有关的投资品都处在上涨中，房子也好，股市也好，20%的人掌握着80%的财富，而这些人越来越富有，资本逐利，也只能往能增值的产品上聚集。 其实，房地产的逆流上涨和股市的攀升是一回事，都是与汇率的缓慢上涨有关。当你预计到两年后人民币将更加值钱的时候，你会把资金换成人民币，但以人民币标价的资产甚至要比人民币坚挺。因为，1万亿美元的外汇储备是靠着发行人民币换回来的，每多发行1元的人民币，就多了一分通货膨胀的风险。储备实物，储备股票和房产于是成了最理性的投资。 宏观调控两年多，从"8 13"大限到"国六条"，调控手段越来越严厉，得到的效果却难以彰显。控制了供给，甚至上调利率，收缴税款以减少需求都无济于事。于是只能猜测，是不是调控治的是标，而非本。 日本在泡沫经济最盛的上世纪80年代末，大部分人，甚至专家学者并无身处泡沫的感觉。从事后统计的在《日本经济新闻》上发表的有关使用了"泡沫"这一字眼的文章数量上可以看出，1985年有8篇文章涉及泡沫，1986到1989年泡沫形成、壮大的4年当中每年仅有几篇，只是到了1990年才迅速增加到了 194篇，这一年，日本政府开始出台各项政策挤压泡沫。有关"泡沫"的文章在随后的年份里急剧膨胀，动辄几千篇。一旦意识到泡沫存在，日本政府就下了非常狠的招数。 日本抑制泡沫的办法是从货币政策上下手，即大幅度提升利率。1989年5月将维持了2年零3个月的2.5%的超低利率提高到3.25%，10月和12月再分别加息0.5%，达到了4.25%。1990年后加息步伐进一步加快，3月加息一个百分点，达到5.25%，8月份最终升至6%。短短的1年零3个月加息3.5个百分点，可见日本央行调控的力度。财政上的措施也同样疾言厉色，1990年制定《土地基本法》，1991年开始征收地价税。国营电视台NHK更是连续5个晚上在黄金时段播放了有关土地问题的特别节目，指出地价可能下跌，并提出应让日本的地价下降一半。日本内阁的施政纲领中甚至提出要确保国民能用5年的家庭年收入购买一套住房。经过10多年下跌，日本的房价和收入比刚好下降到5倍左右。其实即使处在泡沫高峰，日本房价与收入的比值也并不高。根据日本不动产研究所的数据，在1990年泡沫巅峰时期，日本全国城市地价与1985年相比， 5年时间里上涨了56.3%。东京、大阪等六大都市的地价，5年时间里上涨了168.6%。但房价收入比不过七八倍。即使我国香港1997年房价处于巅峰，房价收入比也仅有11倍，还远不及北京、上海等城市。 我国内地房价明显上涨始于2000年，虽没有准确统计，涨幅超过一半的城市比比皆是，杭州、上海和北京等城市房价的上涨幅度并不输给当年日本的大城市。政府对于房地产过热的打击却给人一种"欲言又止，欲说还羞"的感觉，0.27%的加息远低于日本央行的力度，至今利率仍低于当时日本的低利率水平。 有人说，捅破泡沫的硬着陆只能带来灾难，但温和的调控只能使投机商看轻政府调控的力度，有恃无恐。还记得吗，"国六条"后开发商曾经沉默了一段，可现在，大大小小的开发商都在预言着2007年房价的上涨。 还有多少人口红利可被房子糟蹋 有人会说，日本泡沫破灭的后果是10多年走不出低谷，挤破泡沫带来的是更大的危险。但是，为何香港地区的泡沫破灭后，不出几年便走出低谷，韩国也在金融危机几年后恢复。一种观点是，日本的人口结构决定了它复苏的艰难，因为上世纪90年代正好是日本人口结构的一个转折点，由此日本人口老龄化开始。1960 年日本65岁以上人口在总人口中所占比重仅为5.7%，1990年上升到12%，2000年上升到16.5%。据预测，这一比重到2010年将达到 20.7%。人口老龄化促使日本消费者节制当前消费而增加储蓄，随着储蓄率的不断增高，消费需求的增长速度必然不断下降，从而使经济陷入通货紧缩。没有足够的年轻人买房是造成日本房价连跌14年的重要原因。 有调查显示，25至28岁的年轻人是北京购房的中坚力量。刚刚就业，他们的购房能力来自哪里？这是第一代的独生子女，他们有独特的购房模式:加上双方父母共3个家庭，6个劳动力共同供1套房子的模式。此时，住房收入比就只有1/3了。 住房需求长盛不衰正和我国人口结构有关，1962～1980年是我国人口出生的高峰时段，18年间约有4.2亿婴儿出生，堪称我国的婴儿潮一代。从上世纪90年代开始，婴儿潮一代陆续进入结婚期、生育期。1995～2005年10年间我国办理的婚姻登记超过1亿对，每一对都有住房需求。仅仅从结婚人口的统计看，2000～2010年间我国的新婚住房需求将长盛不衰，只是到了2011年，婴儿潮一代年龄结构对房地产发展仍存在一定的支撑作用，但他们住房需求趋势趋缓，释放的滞后效果也在不断减弱，到2020年以后，人口对房地产的支撑作用才越来越弱。 相当长的时间内，3个家庭支撑1套房子的模式将延续下去，看似高企的房价也就不那么高不可攀。但当3个家庭来共同支撑1套住房的时候，1套房子事实上也就抽干了3个家庭的积蓄或未来的储蓄能力。一个社会把所有的财富全部押在一间住房的时候，也就丧失了在其他方向，尤其是诸如教育娱乐等更高层次消费的能力。失去了消费支撑，这些行业得不到发展，整个经济也只有过度依赖房地产，恶性循环。2006年第一季度，我国房地产开发信贷与个人住房信贷之总和占银行总的信贷比例超过了30%，我国房地产开发信贷与个人住房信贷之总和占我国GDP的比重也超过了30%，个人贷款额也超过了GDP的10%。有人说，在城市化的进程中，很多发展中国家都有过类似经历，但将经济过分寄予单一产业，一旦危机来临社会何以抵御。 我国是一个正在迅速老龄化的社会。独生子女与人口老龄化是互相联系的两个方面。父母们即将退休，独生子女一代成为供养社会的主要劳力，一旦完成交接，我们对住房的消费能力将会大幅度降低。此时房价回归，而大多家庭的财富被一所房子消耗掉，所谓以房养老成为空谈，6口之家的生活质量定被高房价拖累。在养老体系、医疗体系尚不健全的情况下，耗干了积蓄的中国家庭面临着巨大的财务风险。 国际货币基金组织近日发出警告，全球房地产已经开始出现降温迹象。由于加息和宏观调控的作用，美国、法国、西班牙和一些新兴经济体房地产市场都陆续出现降温。发达国家10年间房价上涨了一倍多，过去5年发达国家楼市总值由30万亿美元升至超过70万亿美元，增幅相当于世界各国国内生产总值的总和，其力度甚至超过上世纪90年代后期全球股市泡沫。1997～2005年位列全球房价涨幅最大的是南非，达244%;第二位的是爱尔兰，达192%;第三位是英国，涨幅达154%。如此看，发达国家能在高房价上续涨，我们欣逢盛世，飙升得也并不突兀。尤其比起同处发展中国家的印度，那里GDP只及我们一半，德里等大城市的房价甚至超过上海，一年涨一倍。那些被美联储低息驱赶出的美元，那些石油上获利的美元都在房产上寻求增值，形成历史上最大的资产泡沫。 但泡沫总有破裂时候，20世纪3次地产泡沫均以破裂告终。长期看，支撑北京等地房价的或许只有奥运概念，奥运筹建期间约1.5万亿元的固定资产投资，投资于城市基础设施的资金超过3000亿元。而这些，无论新修的公路还是地铁线路还是公园等公共设施，实际上都会为现有的房地产增值，同时也分摊到未来的房价上。奥运带动举办地房地产价格的增长已经得到多个城市验证，雅典房地产价格在1995年到2002年7年间，涨幅达到了65%;悉尼房地产价格每年增长10%，七八年间价格翻倍;最厉害的巴塞罗那在1986～1993年奥运会期间，住宅价值增长250%～300%; 首尔的房地产则是奥运之前小涨，奥运之后城市中心移到了奥运场馆所在的江南区，那里房价飞涨。